El aumento del salario mínimo en 2026 junto a otras variables económicas tiene un impacto en la vivienda, pues desde 1997 la vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario tiene topes fijados en salarios mínimos por ley.

Con el aumento del 23.7% del salario mínimo, el tope de precios de vivienda de interés social y prioritario tuvo un aumento considerable para este 2026, por encima de otros indicadores económicos. En términos prácticos, en los dos tipos de vivienda, los precios aumentan entre 29 a 48 millones de pesos del 2025 al 2026, pues el aumento fue superior al IPC y a la productividad laboral.

La venta y comercialización de vivienda de interés social nueva, representa el 67% de las ventas totales de vivienda nueva, pues de diciembre de 2024 a noviembre del 2025 se vendieron 107. 235 viviendas VIS, según cifras de Coordenada Urbana de Camacol.

En este contexto, el gobierno nacional publicó hace algunos días el borrador de un decreto enfocado en desindexar la vivienda de interés social del aumento del salario mínimo, y fijar los precios de estas.

¿Cómo cambian los precios de la vivienda VIS en 2026 con el decreto?

El borrador del decreto buscar fijar el tope del precio de las viviendas de interés social en 135 salarios mínimos, que es lo máximo que puede costar una vivienda de este tipo. La única excepción es para San Andrés y Providencia que cuenta con costos insulares más altos para construir una vivienda, y que tendría un tope de 280 salarios mínimos.

Estos son los puntos importantes de este decreto:

1. El decreto solamente habla de las viviendas de interés social, no habla o especifica las viviendas de interés prioritario.

2. Se centra en las viviendas nuevas tanto sobre planos y en construcción de interés social.

3. Fija el tope en 135 salarios mínimos pero los precios deben expresarse en pesos colombianos desde el momento que se realiza el contrato de separación, opción de compra o contrato fiduciario, y deben mantenerse hasta la promesa de compraventa y escrituración del inmueble.

4. Se podrían realizar ajustes excepcionales en los precios en pesos, solo cuando el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del DANE, evidencie un aumento extraordinario en los precios de insumos.

5. El borrador del decreto menciona que los negocios jurídicos que se hicieron con anterioridad a la entrada en vigor del decreto pueden terminarse con las condiciones de este al momento de escrituración. No se especifica si aplica para carta de separación, opción de compra, o que tipo de negocio jurídico.

6. Al momento de escriturar el precio no puede variar al valor del tope de ese año, sino que debe mantenerse en los precios en pesos fijados desde el comienzo del negocio.

7. Se elimina los diversos topes de vivienda de interés social:

- En ciudades grandes y municipios de más de 1 millón de habitantes el tope es de150 salarios mínimos y se eliminaría.

- Se eliminaría también el tope de 175 salarios mínimos para viviendas de interés social de renovación urbana.

Todas las viviendas VIS tendrían un tope único que es 135 salarios mínimos, lo cual unifica a las ciudades principales con ciudades intermedias o municipios aledaños.

Amplia esta información con el borrador del decreto

¿Qué significa este decreto para los compradores de vivienda?

En términos prácticos, cualquier vivienda vis en 2026 que se comercialice, tiene como tope 135 salarios mínimos, es decir, lo máximo que puede costar este si se firma un contrato de separación o promesa de compraventa este año, sería $236.372.175.

El aumento entre 2025 a 2026 sería de $44.199.675, pues en 2024 las viviendas con un tope de 135 salarios mínimos eran de $192.172.500. Sin embargo, para quienes estaban en una vivienda VIS en grandes ciudades cuyo valor era de 150 salarios mínimos, y que en 2025 con el aumento del 23,7% sería $262.525.000, y con el decreto quedaría en $236.372.175.

Similar pasaría con la vivienda VIS de renovación urbana, que como está actualmente quedaría en $306.408.375, y que con el decreto quedaría en $236.372.175.

¿Y si ya compré una vivienda VIS puedo tomar el valor del 2026?

El decreto explica que quién compró una vivienda en años anteriores, podría acogerse al precio tope que se fija con el decreto, si al momento de escrituración este ya está vigente. Sin embargo, no es claro si la vivienda tiene un precio más alto de $236 millones, que pasaría en el momento de firmar promesas de compraventa y escrituración en 2026, si quedaría con un precio menor con el nuevo tope que empieza a regir, o si por el contrario dejaría de ser vivienda VIS.

En un escenario en el que el precio pactado en años anteriores supere el tope de la vivienda VIS, el comprador no podría acceder a subsidios de vivienda para hacer el cierre financiero, el banco le prestaría un monto menor porque ya no es una vivienda de este tipo, y la tasa de interés del crédito estaría algunos puntos por encima, todo esto podría generar problemas al comprador que ya pactó un negocio.

Vivienda de Interés Social

Foto: Unsplash

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Impactos para la compra de vivienda del decreto

El decreto modifica en gran parte la comercialización y compra de vivienda de interés social en Colombia, con impactos tanto en el comprador como en el constructor.

Desde el gremio constructor, Camacol expresó algunos impactos importantes:

1. Reducción de la oferta de vivienda:

En la actualidad, 7 de cada 10 viviendas que se construyen y comercializan son viviendas de interés social, pues las políticas públicas impulsadas desde el 2015 como diversos subsidios e incentivos han respondido a la demanda en el país. Sin embargo, esta incertidumbre en calcular precios con un porcentaje promedio de cuanto aumentarán los precios y costos de construcción puede generar una reducción en la construcción de vivienda VIS por los costos del suelo, aumento en costo de producción y mano de obra que no se pueda proyectar correctamente a futuro.

El sector constructor calcula que los proyectos nuevos tendrían un incremento de los costos de producción entre un 10% y 15%, porque la mano de obra representa entre el 25%-30% de una construcción, más los insumos que se compran a otros 34% subsectores como ladrillos, revestimientos, cerámica que tienen una inversión en mano de obra, costos, etc.

2. Encarecimiento en los precios de vivienda usada, nueva y arriendos:

Si se produce una reducción en la oferta de vivienda nueva, menos inmuebles llegarán al mercado a nutrir la demanda habitacional del país. A noviembre de 2025, se contaba con una oferta de 158 mil unidades de vivienda, mientras que cada año se crean 370 mil hogares en el país.

La entrada de menos viviendas al mercado inmobiliario, y todo el contexto económico presiona los precios de la vivienda usada y de los arriendos, pues la oferta va reduciendo y la demanda va en aumento. Además, el valor de los arriendos es el que está presionando al alza la inflación.

3. Presión Inflacionaria:

La presión inflacionaria en los precios de vivienda se ha visto entre 2022 al 2026 por los aumentos del salario mínimo que ha realizado el gobierno, lo que ha hecho que los topes de vivienda VIS aumenten en un 76% en estos 4 años. Esto está generando problemas de acceso a vivienda, que se busca frenar ahora con una política de control de precios con el nuevo decreto.

4. Riesgo para implementar política de vivienda:

La política de vivienda ha tenido varios cambios que desarticulan la política de vivienda con la reducción de subsidios de vivienda, posibilidad de tasas de interés más bajas para vivienda VIS y que se puedan tener préstamos más altos para este tipo de vivienda.

Los subsidios de Mi Casa Ya, que fueron lanzados en el 2015, llegaron a asignarse desde 2025 a 2023 más de 308 mil subsidios, pero para 2024-2025 solo se asignaron 58 mil subsidios, y en 2026 el programa no cuenta con subsidios para los interesados en adquirir vivienda.

Además, si el mercado se reduce en oferta de vivienda de interés social muchos compradores perderán el beneficio que trae este tipo de vivienda con tasas de interés más bajas y préstamos de hasta el 80% del valor de la vivienda.

5. Crecimiento de proyectos en periferias y alrededores:

La construcción en grandes ciudades de proyectos de vivienda VIS también se puede ver impactada por el precio del suelo que es mayor en estas, y al eliminarse el tope especial que estas tenías de 150 salarios mínimos o 175 para renovación, hace que al tener un tope menor, los costos de producir la vivienda no vayan con el nuevo tope, lo que puede llevar a que los proyectos VIS que se realicen se desplacen en gran medida a las periferias de las ciudades, para lograr cumplir con topes y costos proyectados.

Existen diversos impactos para el comprador

Podrán tener una visión del valor de la vivienda durante el proceso y construcción y conocer con exactitud qué necesita para lograr el cierre financiero, sin embargo, puede pasar cómo vimos anteriormente, que el comprador tenga menos opciones de tipo de vivienda VIS.
El comprador al proyectarse financieramente, y conocer desde el principio si logra o no el cierre financiero, para evitar desistir de su vivienda a mitad del negocio.

Por su parte, El Ministerio de Vivienda recalcó en comunicado reciente que el borrador del decreto está articulado con la SIC, y busca una protección al consumidor para evitar alzas desproporcionadas de la vivienda de interés social y que no constituye un control de precios.

El decreto estará publicado hasta el 24 de enero para comentarios de la ciudadanía y sectores involucrados. La Procuraduría solicitó información sobre este decreto al Ministerio y busca una mesa técnica el próximo 28 de enero, pues la aplicación de este podría generar problemas en obligaciones ya pactadas sin una normativa clara.

Sumado a esto, expertos declaran que el tope de las viviendas de interés social solo puede ser modificado por el Congreso.

¿Cuántas viviendas VIS hay en el país y qué oferta existe?

De 1.416 proyectos de vivienda de interés social en Colombia, a noviembre de 2025 se habían entregado 74 mil viviendas VIS. De estas el 60% tenía precios por debajo del tope de los 135 salarios mínimos, es decir, de los $192 millones de pesos; y un 26% contaba con precios entre $192 millones y $213 millones (125-150 salarios mínimos)

En el país hay más de 665 constructoras con proyectos de vivienda VIS que cuentan con 50 metros cuadrados en promedio y más de 4 millones de metros cuadrados.

Por: Daniela León

Fuentes Consultadas: Ministerio de Vivienda, Camacol, Coordenada Urbana-.

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