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El crecimiento inmobiliario en altura en varias ciudades del país, especialmente en Bogotá –que a pesar de la desaceleración aún es referente nacional del auge edificador–, ha obligado a los constructores a reinventar lo que ofrecen y a las copropiedades a tener gente especializada en la administración de un uso que sigue sumando más metros cuadrados.

La demostración de esa dinámica, que se destacó la semana pasada en una primera entrega sobre las asambleas en edificios y conjuntos, hoy se complementa con una guía de lo que implica esta reunión.

Como abrebocas a ese tema práctico, vale destacar un par de datos contundentes del Censo Inmobiliario 2016 presentado por Catastro Distrital, que confirman el auge de la propiedad horizontal en la ciudad: el año pasado cerró con un 70 por ciento de edificaciones sometidas a este régimen y un total de 2’096.346 predios nuevos incorporados, de los cuales 1’489.954 están en los estratos 2, 3 y 4.

Tras esta revelación, es evidente el impacto económico pero también la necesidad de atender el día a día en materia de convivencia. Por eso, con la premisa de que las decisiones de la asamblea pueden guiar el éxito o el fracaso de una copropiedad, la abogada Nora Pabón Gómez destaca en esta segunda entrega algunos aspectos prácticos de su impacto.

Realizando la asamblea

En primera instancia, la especialista y directora del sitio www.inmobiliarioaldia.com recuerda que la asamblea está conformada por los propietarios de unidades privadas o sus representantes o delegados. Además, el administrador tiene que verificar el quórum a medida que van ingresando los propietarios a la reunión.

Cuando se trata de un conjunto por etapas surge una pregunta frecuente: ¿es posible realizar la asamblea general con una sola etapa integrada al régimen de propiedad horizontal, es decir, solo con los dueños de unidades que integran una sola etapa?

Esta reunión –responde la abogada–, “solo se deberá convocar y realizar cuando haya sido construido y transferido un número de unidades que represente por lo menos el 51 por ciento del total de coeficientes del conjunto”.

Se presenta, por lo tanto, otra inquietud: ¿en qué casos los votos son unitarios y cuándo se aplica el coeficiente de copropiedad? Según Pabón, en los edificios y conjuntos residenciales, cada voto equivale al coeficiente de copropiedad excepto cuando no se trate de asuntos económicos, en cuyo evento es unitario.

“Esto significa que los asuntos en los que se pueden contar los votos por cada apartamento y no por coeficiente, son los de simple administración, si tenemos en cuenta que casi todas las decisiones tienen consecuencias económicas (Sentencia C- 522 de 2002)”, anota la abogada, quien agrega otro dato relevante: “En edificios y conjuntos de uso comercial y mixto el voto equivale al coeficiente de copropiedad”.

Citación a arrendatarios

La ley no prevé que se deba convocar a los arrendatarios o tenedores. Sin embargo, pueden asistir solo con voz para exponer asuntos que les puedan interesar o afectar. Además, los morosos podrán asistir con voz y voto; no obstante, si el reglamento lo restringe se deberá acatar esta previsión.

A propósito de votos, muchos lectores preguntan ¿a cuántos tiene derecho el constructor? Según Pabón, la votación se hará de acuerdo con su coeficiente y tiene todos los derechos, en proporción con las unidades no transferidas.

El alza en las cuotas

Sobre el impacto económico, varias personas también han planteado preguntas relacionadas con el aumento desproporcionado de las cuotas de administración en algunas copropiedades. Al respecto, la abogada recuerda que los ajustes dependen del presupuesto de cada edificio o conjunto.

En ese rubro –agrega– se debe tener en cuenta que cada año aumentan los costos de salarios mínimos de los trabajadores, la vigilancia y la administración, entre otros. Y aunque hay personas que a veces desean que no se aumenten las cuotas, es necesario hacerlo en aras de mantener la calidad de vida en la copropiedad.

La oferta toca techo por la falta de suelo

Datos revelados por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) indican que el 86,2 por ciento de las viviendas que se desarrollan en el país son apartamentos. Una tendencia que se confirma en las principales ciudades y que tiene relación –entre otras razones– con la falta de suelo y la necesidad de redensificar.

Antioquia, por ejemplo, es uno de los departamentos con más edificios y, en consecuencia, con más apartamentos. Allí, datos revelados por constructores de Urabá al finalizar el 2016 advertían que “a las familias no les gusta vivir en edificaciones de altura. Sin embargo, el porcentaje de quienes quieren habitar un apartamento aumentó de 3 por ciento en el 2015 a 19 por ciento en el 2016”. Y así ocurre en otras ciudades, donde los edificios llegaron para quedarse.

Para incluir en el presupuesto

Un ajuste importante en las copropiedades, relacionado con el presupuesto destinado, entre otros, a los bienes comunes. Vale recordar que estos requieren reparaciones, mantenimiento y conservación y para ello hay que hacer las previsiones de rigor.

Al respecto, la abogada Nora Pabón Gómez recuerda que a los propietarios les corresponde asumir las cuotas ordinarias y extraordinarias, mientras que los arrendatarios y demás tenedores solo serán solidarios para el pago de las cuotas ordinarias. La abogada también tiene un capítulo para el caso de las piscinas, que se han convertido en parte importante de la nueva oferta inmobiliaria, no solo campestre o en ciudades de veraneo, sino en ciudades como Bogotá. Por eso, en proyectos que las tienen, los administradores deben hacer las previsiones con el fin de que se cumplan las normas que existen al respecto, algo que se complementa con la previsión de recursos para realizar las obras necesarias que garanticen los derechos de las personas con algún tipo de limitación física.

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